Полезни съвети

Кога е по-добре да наемете и кога да наемете апартамент?

Възможно ли е да печелите добри пари чрез отдаване под наем на крайградски жилища? Как да не съжалявам по-късно за пропилената инвестиция? Как да намерите клиенти за дългосрочно настаняване и все още да не са на червено? Изградете къща или купете, което е по-добре? Московчани, уморени да живеят в каменна джунгла, какво най-много искат, комфорт или уединение?

Ще се опитаме да намерим отговори на тези далеч от недвусмислени въпроси в тази статия.

Къща под наем. Да изградиш себе си или да купиш?

Преди да наемете крайградски недвижими имоти, първо трябва да бъдат закупени или построени (като същевременно имате парцел в предградията). Тук възниква дилема: какво ще бъде по-изгодно и ще се изплати по-бързо?

Експертите казват, че е абсолютно глупава идея да закупите къщичка или вила за последващ наем. Дори и най-евтината къща, на стойност 2,5-3 милиона рубли, ще се изплати в най-добрия случай за 12-15 години.

Разбира се, всеки иска да получи висок доход от наем. Но трябва да се разбере, че скъпите къщи в елитни села най-често се отдават под наем от собствениците поради временно преместване в чужбина или в друг град. И тук не говорим за бизнес - трябва да се грижи за жилища и да плаща за комунални услуги, въпреки че разбира се собствениците ще получат добра печалба.

Също така трябва да вземете предвид, че за много скъпа къща с голяма площ ще бъде трудно да намерите наематели за дълъг престой. Преди това бяха главно чужденци. Днес заможни руски бизнесмени и служители - обществеността е изключително затворена.

Не се препоръчва да сключвате краткосрочни сделки за елитни жилища; това заплашва с развалени мебели и загуба на цялостния представителен вид на вашата вила.

Сега на пазара за наем малки къщички с площ до 100 квадратни метра са с най-голямо търсене. м., и на разстояние не повече от 20-30 км от Москва. Ако притежавате такъв парцел, дори и малък (от 6 до 10 декара), можете да построите евтина, но спретната къща за бизнес под наем - тази опция ще бъде интересна за наемателите с голяма степен на вероятност.

Ако земята се намира на по-голямо разстояние (от 60 км от Околовръстния път на Москва и по-нагоре), тогава „труда“ със строителната площадка няма смисъл, тъй като не е изгодно да се предават такива недвижими имоти.

Като решихте да построите къща под наем, е по-добре да не обръщате внимание на евтини сглобяеми къщи с рамка или панел - те често не са направени от най-висококачествен материал. Газобетонът е най-добрият строителен материал, той задържа и задържа топлината много добре, има дълъг експлоатационен живот и е доста достъпен. Използването на дърво е много скъпо, такава къща няма да се изплати след 15 години.

Как да станете успешен инвеститор и да не губите пари?

Как да не загубите при доставката на селски къщи, вили и летни къщи, какво трябва да се вземе предвид за това?

За да имате стабилен доход от крайградски жилища под наем, трябва поне да се погрижите за неговата представителност, малко разстояние от столицата и, разбира се, комфорт.

Вили и вили на Рублевка, по направленията Новорижск и Можайск винаги остават в търсенето. Ако намерите добронамерени наематели, е напълно възможно да получите 100-150 хиляди рубли на месец от наем.

Днес работодателите обръщат голямо внимание на задръстванията на маршрутите, много от тях ежедневно получават работа в Москва. Освен това, за успешен бизнес сами трябва да търсите наематели, когато се свържете с агенцията, печалбата рискува да намалее точно наполовина.

Как бързо да намерите наемател за вашата къща, вила, вила?

Жилищата трябва да са напълно подготвени за живеене, да не изискват ремонт и да бъдат обзаведени с всички необходими ВиК и мебели. Празни „имения“, които малко хора харесват. Естествено, мебелите трябва да са нови или да изглеждат така. Старият, износен и счупен хардуер значително ще намали стойността на наема на вашия дом или дори напълно ще изплаши клиента.

Ако селото, в което се намира вашата вила, има развита инфраструктура (магазини, детска градина, детски площадки, развлекателни комплекси), това ще бъде огромен плюс, защото най-често работодателите са семейни хора.

В домакинството трябва да има 3 или повече спални - за членове на семейството и персонал за поддръжка (поне това може да бъде бавачка).

Добре е, ако къщичката се намира на живописно място (в близост до гората, в близост до всеки резервоар). За такива места няма да ви се налага да търсите наематели дълго време. Малка овощна градина на парцела, градина с горски плодове и плодни храсти също ще увеличат търсенето.

Типична картина

Отделът под наем е най-силно засегнат от сезонността.

През есента търсенето на жилища под наем достига своя връх: през август, септември и дори октомври брокерите получават голям поток от искания от желаещите да наемат апартамент. Вълнението идва за сметка на студенти, които искат да намерят апартамент или стая, и увеличаване на потока от посетители, които трябва да намерят работа в Москва. Освен това периодът на летните ваканции приключва и бизнес активността на пазара се увеличава. По това време разликата между търсене и предлагане се стеснява и пазарът се обръща към хазяина. В пика на търсенето наемодателите имат възможност да наемат жилища на по-изгодни условия. Някои собственици, възползвайки се от ситуацията, се опитват да преразгледат тарифата за съществуващите наематели. Договорът не забранява увеличаването на цените, ако такова решение е получено по взаимно съгласие. На практика обаче това не работи много.

Пиковите стойности постепенно намаляват и разликата между обема на предлагането и предлагането започва да се разширява отново. Подобна ситуация е абсолютно нормална за пролетта. Апартаментите са освободени и този период, в сравнение с есента, е по-спокоен. Отбелязвам, че търсенето продължава през цялата година, но в някои месеци този показател е по-голям, при други - по-малък.

Самият пазар на наеми е динамичен: винаги ще има клиенти, които трябва да променят района или условията на живот, като се преместят в друг апартамент.

Отпечатък на нестабилност

Факторът на сезонността влияе на пазара, но наскоро забелязваме, че кривата на търсенето започва да се изглажда. Ярък пример е миналата есен на пазара на арената на апартаменти в Москва. Наблюдавахме очаквания ръст на бизнес активността, но нямаше бум на търсенето, типичен за това време.

Трябва да разберете, че има обстоятелства, които оказват огромно влияние върху пазара. Сред тях са политически и икономически фактори, промени в миграционната сфера. Трябва обаче да разгледате реалностите на пазара много по-широко. Например, увеличаването на броя на работните места и средната заплата в регионите, които наблюдаваме през последните години, също може да окаже влияние върху сегмента под наем в Москва. Преместването в друг град в търсене на нова работа и възможни печалби често няма смисъл от икономическа гледна точка, тъй като цената на наемането на столично жилище е доста висока.

Възможно е, предвид несигурността в икономиката и свързаните с нея проблеми, тази есен да бъде подобна на предишната. Както трябва да бъде това време на годината, очакваме увеличаване на броя на заявленията за наем, намаляване на времето за експозиция на апартамента и възможно увеличение на наемните цени, но рязък скок може да не се случи.

Що се отнася до март, сега сме свидетели на нарастващо търсене на пазара на наеми в Москва. Това обаче все още не отменя нарастването на обема на предлагането, характерно за това време. Освен това, скоро очакваме приток на заявления от тези, които планират да наемат апартамент за летния сезон. Хората, които имат собствена къща или вила, отдават под наем градско жилище през лятото и се преместват да живеят извън града, по-близо до природата.

Не пропускайте:

Къде е по-добре да построите вила под наем?

Има риск да не намерят наематели, като построят къща в отдалечено село, дори и да е недалеч от Москва. Доста често хората не могат да намерят наематели за прекрасна, уютна къща с басейн и добре поддържана територия, но разположена на неуспешно място.

Факт е, че или се намира твърде далеч от пътища и автобусни спирки, или в малко селце, без никаква инфраструктура и с винаги пияни жители. Абсолютно ясно е, че парцел на такова място ще струва много по-евтино и, спестявайки по този начин, впоследствие можете да останете без наематели и печалба.

Повечето хора, когато наемат селска къща, искат да бъдат сигурни в своята безопасност. В този случай защитените оградени вилни селища „изглеждат“ по-изгодно. Старите вили също не са много подходящи за бизнеса с отдаване под наем, тъй като най-често нивото на комфорт и инфраструктурата на живот в такива съоръжения оставя много да се желае, да не говорим за сигурността.

Успешна жилищна сграда. Какво трябва да бъде в него?

Ако решите да построите къща и да подобрите земята, за последващия им наем, трябва да вземете решение за целевата аудитория:

  • семейства с деца
  • Чуждестранни граждани
  • самотни възрастни хора и т.н.

Малка детска площадка ще добави предимство към вашия имот в очите на двойки с деца. Малка беседка, в сянката на дърветата - ще бъде допълнително удобство за възрастните хора.

Добре е, ако вашата селска къщичка разполага със собствен малък басейн, баня или сауна. Паркингът за 2-3 автомобила също ще увеличи наема.

Бетонен или асфалтиран път до къщата (с възможност за целогодишен достъп) е един от важните фактори. Човек, който си представя, че ще трябва да изминава стотици метра по кал и пръст всеки ден, дори може да откаже напълно удовлетворяващо предложение.

Как да създадете удобно оформление?

Когато изграждате къща, трябва внимателно да изберете дизайнер-архитект. Препоръчително е да се даде предпочитание на вече препоръчан специалист, дори ако това ще струва повече. Необразованите „специалисти“ могат да нарисуват пенисен проект с една баня на приземния етаж, докато има поне три етажа или да направят прозорците твърде малки, за да може къщата да е тъмна ...

Особено внимание трябва да се обърне на стълбите, те не трябва да са твърде тесни и стръмни. Трябва да има парапет - удобен, изработен от безопасни материали (за предпочитане дърво), кованите могат да бъдат опасни за деца.

Излишъците в помещенията под формата на витражи и стени, пълнени с прозорци, няма да добавят стойност на къщата, а ще я намалят.

Комуникационна функционалност

По време на строителството обърнете специално внимание на комуникациите, така че по-късно по-голямата част от парите да не отиват за тяхната поддръжка и ремонт. Използвайте висококачествени, трайни материали - тези разходи ще се изплатят.

Имайте предвид, че средната цена за поддържане на вила в предградията струва месечно от $ 200 до $ 1000.

Изпълнение на документи

Сключвайки сделка, трябва правилно да съставите трудов договор. Ако къщата се наеме за период по-малък от година, се съставя краткосрочен лизинг.

Такова споразумение не предвижда:

  • Уреждане на временни жители, които първоначално не са посочени в договора,
  • възможност за съставяне на договор за лизинг,
  • възможност за смяна на наемателя,
  • наемателят няма право да удължава срока на лизинга,
  • собственикът няма възможност да изиска от съда забавяне при прекратяване на договора.

При прехвърляне на ключове е задължително да сключите сертификат за приемане, дори ако наемате къщата през почивните дни и празниците. В същото време е по-добре да не бъдете твърде мързеливи и да изброите в него всички ценни неща и имущество, да предписвате глоби за тяхната вреда. В противен случай при пристигането си собственикът рискува да получи полуразрушена или разграбена вила.

Какво е по-изгодно: дългосрочен лизинг или ежедневен?

Несъмнено наемането на къщата, вилата или вилата ви през деня може да спечели много добре.

Но имайте предвид, че трябва цялото свободно време посвещавам на малки организационни въпроси:

  1. участвате в почистване или наемете фирма за почистване,
  2. постоянно търси нови клиенти и контролира тяхното заселване и изгонване,
  3. изготвят документи за наем, водят касови записи,
  4. бързо решаване на малки битови въпроси.

Практиката показва, че повечето наематели, които работят в областта на ежедневния наем и които строят (или наемат) няколко къщи, обикновено наемат управител, който да помогне.

Имайте предвид, че на този пазар има голяма конкуренция. С развитието на интернет ежедневно на наемателите са достъпни хиляди оферти. Вилите с уникален дизайн и дизайн са най-популярните сред "ежедневните наематели". Ако къщата ви е построена по стандартен проект, ще бъде доста трудно да я преминете.

Колко можете да спечелите, като наемете къщата или вилата си?

Наем на къща в предградията с площ от 100 - 150 квадратни метра. м, средно можете да печелите 5-10 хиляди рубли на ден. Най-„джакпотът“ за собственика са новогодишните празници. Тук можете да печелите до 50 - 100 хиляди рубли на ден.

И така, защо, ако е толкова изгодно, повечето собственици на имоти предпочитат дългосрочни наеми?

Ежедневният наем включва много рискове:

  • по-често почистване и износване на "консумативи": спално бельо, кърпи, килими и др.,
  • по-малко отговорно отношение на наемателите, които оставят след себе си много повече счупвания и повреди на финала, което обещава на собственика по-чести разходи за ремонт,
  • голямо износване на мебели - презентабелният му вид трае максимум година или две,
  • разваляне и загуба на нещата
  • вандализъм и дори пожари не са рядкост.

Ето защо, ако наемете къщата си през деня, се препоръчва да застраховате както недвижими имоти, така и имущество.

Дългосрочният наем е много по-удобен. В този случай има малък шанс да се случи нещо лошо с къщата. В допълнение, за собственика това е постоянен, предвидим месечен доход, без "излишък от хемороиди".

За да станете успешен бизнесмен на пазара за наем на крайградски жилища, трябва да вземете предвид следните фактори:

  1. До къщата води добър, не натоварен път. Най-популярните дестинации в предградията: Рублево-Успенское, Можайское, Нова Рига, Киевское, Осташковское и Ярославска магистрала. Крайградските жилища в Изтока и Юга на Московска област абсолютно не са търсени,
  2. Достатъчна е малка площ - от 6 до 12 декара, но е важно тя да е добре поддържана и озеленена. В идеалния случай трябва да има: баня, беседка, барбекю, място за почивка,
  3. Разстоянието на вилата от Околовръстния път на Москва е максимум 30 км за дълъг наем, през зимата - не повече от 15 км,
  4. Площ на къщата - не повече от 120 - 150 кв. m
  5. Допълнителни удобства: гараж, баня, бетонно стълбище, басейн са добре дошли и имат положителен ефект върху наемната цена,
  6. Ние ще бъдем плюс, ако в къщата: просторни стаи, няколко бани, топли стени и представителна гледка,
  7. Важен фактор е добрата екология и околна среда. В идеалния случай гора и река или езерце са на пешеходно разстояние,
  8. Мястото трябва да бъде оградено, а селото да бъде охранявано,
  9. Добри съседи.

Трябва да се помни, че абсолютно не е изгодно да купувате вила или вила, специално да бъдете отдадени под наем по-късно - изплащането е твърде голямо. Но ако вече притежавате земя, тогава всичко това се променя.

Цената за изграждането на малка рамкова къща (120 - 150 кв.м) е 1-2 милиона рубли, което дава възможност за възстановяване на инвестицията за максимум 3-4 години. Основното нещо - не пестете от изпълнители, материали и комуникации - това са абсолютно оправдани разходи, които ще позволят на вашата вила да генерира доходи в продължение на много години.

Гледайте видеоклипа: Луксозен тристаен апартамент под наем в района на Червен площад, гр. Варна (Декември 2019).